Compraventa de inmueble
¿Qué es?
La compraventa de inmuebles es el contrato por medio del cual se transfiere la propiedad de ciertas cosas como casas, fincas, locales o apartamentos.
Cualquier transferencia de propiedad sobre un inmuebles exige ciertas formalidades, como la escritura pública y el registro de la misma en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Paso a paso de un negocio de compraventa
1. Celebra una promesa de compraventa con tu contraparte. La promesa de compraventa es un documento por medio del cual las partes se obligan a vender y comprar dentro de un tiempo específico un inmueble. La promesa debe contener todos los datos del vendedor, del comprador y del inmueble que se va a transferir. AmigoLegal ha diseñado un contrato de promesa de compraventa para ti:
2. Suscribe y firma en una notaría la escritura pública que contiene el contrato de compraventa del inmueble. En la escritura se dejan plasmadas las obligaciones de cada parte y la identificación de la locación y los linderos (límites) del inmueble. Revisa que todos los datos queden bien. En la notaría, normalmente, te pedirán los siguientes documentos para adelantar este proceso:
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Certificado de Tradición y Libertad del inmueble que haya sido expedido hace no más de dos (2) meses. Puedes descargarlo acá.
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Paz y salvo de administración (si el inmueble hace parte de una propiedad horizontal como un edificio o un conjunto).
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Paz y salvo de impuesto de valorización, si éste se cobró.
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Paz y salvo del impuesto predial.
3. Registra la escritura pública de compraventa en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos en la que está inscrito el inmueble. A veces la notaría hace este proceso; sin embargo, si te toca hacerlo a ti ten en cuenta que debes llevar tres (3) copias de la escritura pública, una para el archivo de la Oficina de Registro, una para el Catastro y una que te devolverán al final del trámite. Para saber a qué oficina pertenece el inmueble mira el certificado de tradición y libertad que en su momento entregaste a la notaría.
4. Recoge tu escritura debidamente registrada cuando te avisen que está lista.
Algunas recomendaciones...
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Ten en cuenta que no basta con firmar una escritura en la notaría. Para que se transfiera la propiedad es necesario contar con el registro; de lo contrario, el bien seguirá siendo propiedad del vendedor.
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Recuerda también que no debes dejar pasar mucho tiempo entre la firma de la escritura pública y el registro. Después de dos (2) meses de firmada la escritura no podrás registrarla.
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Te recomendamos que cuando recojas tu escritura solicites también la expedición de un Certificado de Tradición y Libertad para que estés seguro de que la transferencia de la propiedad quedó hecha.
Costos de tu trámite
A continuación describimos los costos asociados a este tipo de trámites para que no haya sorpresas a la hora de comprar o vender un inmueble.
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Los gastos notariales se deben cancelar el día de la firma de la escritura y corresponden al 0,54% del valor total de la venta y comúnmente es pagado por mitades por el vendedor y el comprador.
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Si la compraventa supera los COP $918.436.000 se causará el nuevo Impuesto Nacional al Consumo de Bienes Inmuebles, que incluyó la Ley de Financiamiento (2018). Este impuesto será del 2% sobre el valor de la venta y deberá ser cubierto por el comprador.
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El día de la firma de la escritura también se debe pagar la retención en la fuente. Ésta equivale al 1% del valor total de la venta. Este valor lo deberá pagar el vendedor.
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Si el valor de la venta del inmueble está por encima del valor del avalúo catastral se causará el impuesto de ganancia ocasional. Este impuesto equivale al 10% de la diferencia que se presente entre el valor del avalúo catastral y el valor real de la venta. Si se causa este impuesto el pago de ganancia ocasional estará en cabeza del vendedor y deberá liquidarlo con su declaración de renta.
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En la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente se cobrará una tarifa para el registro de la escritura pública. Dependiendo del valor de la compraventa la tarifa estará entre el 6.12 x 1.000 y el 7.50 x 1.000. Éste deberá ser pagado por el comprador.
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El impuesto por registro será del 1% del valor de la venta y debe ser pagado en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, normalmente por el comprador.
Ésta es la forma en que comúnmente las Partes se reparten los costos del trámite de compraventa de inmueble, pero el vendedor y el comprador se pueden poner de acuerdo para asumirlos en otras proporciones si así lo quieren.
Si necesitas ayuda con cualquier parte de este proceso o tienes alguna inquietud, en AmigoLegal podemos ayudarte.